La relance du crédit passe par la relance de l’immobilier

Crédit

L’ancien gouvernement de Manuel Valls a annoncé des mesures pour accéder plus facilement à la propriété ; elles entreront en vigueur dès octobre prochain. Ce plan d’urgence était attendu avec fébrilité par les courtiers en crédit pour que la primo-accession redevienne le principal moteur du marché immobilier résidentiel.

Le nouveau prêt à taux zéro rétabli dans l’ancien

Depuis janvier 2015, le prêt à taux zéro (PTZ) est supprimé dans l’ancien, avec ou sans travaux. Il devenait alors réservé aux seuls primo-accédant réalisant un achat dans le neuf. Un coup dur pour les ménages, à commencer par les foyers à revenus modérés, qui souhaitaient acquérir leur résidence principale. Immédiatement les courtiers en crédit avaient constaté un retrait de demandes de prêts immobiliers de la part des plus modestes. Depuis 2012, le volume de PTZ accordés tournait autour de 200 000 en rythme annuel ; Il tombait à 43 378 prêts distribués en 2016, soit 8 fois moins qu’en 2015.

En rétablissant le PTZ dans l’ancien, sous réserve de réaliser des travaux de rénovation pour les opérations d’acquisition-amélioration dans les centres-bourgs ruraux (décret n°2014-889 du 1er août 2014), le gouvernement entend élargir l’accès à la propriété à un plus grand nombre. Le nouveau PTZ est assoupli : plafonds de ressources, quotités de prêt et plafonds d’opération modifiés, avec une réforme du zonage pour renforcer l’aide dans les zones B1, B2 et C.

Lacés au crédit difficile pour les primo-accédant

Ces dernières années, les jeunes ménages à la recherche de leur premier logement ne sont plus majoritaires sur le marché immobilier. En dépit de taux d’intérêt exceptionnellement bas, l’accès au crédit est resserré pour les ménages modestes, généralement demandeurs de prêt de longue durée. Les professionnels du crédit constatent amèrement la désertion des primo-accédant du marché résidentiel. L’âge moyen de la primo-accession s’élève d’année en année (de 38 ans en 2011, il passe à 40 ans début 2014), et seulement 20% des moins de 35 ans ont obtenu un crédit de 25 ans et plus en 2014 contre plus de 31% en 2011.

L’assouplissement du PTZ à partir d’octobre prochain va aider ces jeunes ménages à remettre leur ouvrage sur le métier : le PTZ est le plus souvent pris en compte en tant qu’apport personnel par les banques.

Comment renégocier son prêt immobilier

Le crédit immobilier ne profite pas réellement du niveau historiquement bas des taux d’intérêts. La production de crédits à l’habitat est toujours au ralenti, la défiance vis-à-vis de l’avenir n’incite pas à s’endetter sur le long terme. Deux catégories d’emprunteurs ont pourtant choisi de tirer parti de cette belle attractivité des taux : les nouveaux détenteurs d’un crédit immobilier sollicitent un financement plus important, et les anciens sont nombreux à saisir leur chance pour renégocier leur prêt.

Nombre de prêts en recul, montant moyen emprunté en hausse

Les taux ont atteint des seuils historiques (taux moyen de 0,80% en septembre, toutes durées confondues), mais le nombre de prêts à l’habitat diminue. L’Observatoire Crédit Logement/CSA établit à 9,4% la baisse du nombre de crédits accordés dans l’immobilier neuf fin septembre (sur un an en année glissante). Le recul se limite à 2,9% pour l’immobilier ancien.
Néanmoins, ceux qui choisissent de s’endetter sollicitent des financements plus importants : au troisième quatrième 2016, le montant moyen emprunté était de 186 000€ dans le neuf et de 184 700€ dans l’ancien, soit respectivement 12 000€ et 6 000€ de plus qu’il y a un an.

La renégociation de crédits en hausse

En parallèle, se développe le marché du rachat de crédit immobilier. Tendance déjà forte en 2016, la renégociation de taux est repartie de plus belle ces dernières semaines, après avoir stagné en début d’année. Ceux qui avaient échappé au phénomène l’an passé voient maintenant tous les arguments de la démarche : des meilleurs d’euros d’économie sur le coût global en abaissant le taux initial.

Chez certains courtiers en crédit, les demandes de renégociations représentent jusqu’à 50% des dossiers traités. Rappelons que l’écart entre le taux initial et le taux négocié doit se situer entre 0,70 point et 1 point pour que la renégociation de crédit soit pertinente.